Wissenszentrale: in vier Phasen zum Kauf

Bankpraxis: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungspauschale (häufig 800–1.200 € für die erste Person, 300–400 € je weitere Person), minus Warmmiete bzw. künftige Bewirtschaftungskosten, minus bestehende Raten = maximal tragbare Rate. Daraus ergibt sich über die Annuität das Darlehen: Darlehen = Rate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). Beispiel (fiktiv): 900 € Rate, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung → 900 × 12 ÷ 0,058 ≈ 186.207 € Darlehen. Die genauen Pauschalen legt jede Bank selbst fest.

Je höher der Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Beleihungswert), desto höher meist der Zinsaufschlag. Vollfinanzierungen (110 %) sind möglich, verlangen aber in der Regel sehr gute Bonität und kosten spürbar mehr Zins. ImmoAdv-Scorecard: Grün nur, wenn Nebenkosten + 10 % Kaufpreis gedeckt sind und die Reserve erhalten bleibt.

Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland (z. B. Hessen 6,0 %, Bayern 3,5 %). Notar und Grundbuch: rund 1,5–2,0 %. Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für Verbraucher: höchstens hälftige Teilung (§§ 656a ff. BGB), üblich bis 3,57 % inkl. USt je Seite. Beispiel (fiktiv, Hessen, ohne Makler): 300.000 € × (6,0 % + 1,8 %) = 23.400 €.

Jahresrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Die Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) legt fest, wie lange der Zins fest ist; danach wird die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Restschuld nach n Jahren (monatlich): K·(1+i)^m − R·((1+i)^m − 1)/i mit i = Monatszins, m = Monate, R = Monatsrate.

Angestellte: Probezeit beendet, variable Anteile nur mit Historie. Befristete: oft zweiter Darlehensnehmer nötig. Beamte: PKV-Beiträge werden abgezogen. Selbstständige: in der Regel 2–3 Jahresabschlüsse/Steuerbescheide und aktuelle BWA, Mindestbestehensdauer meist 2–3 Jahre. Studierende/Arbeitslose: ohne solventen Mitantragsteller in der Regel nicht finanzierbar. Rentner: Altersgrenzen und Restlaufzeit begrenzen Laufzeit und Höhe.

Einnahmen: Nettogehälter (12 oder 13/14 Gehälter laut Bank), Kindergeld, künftige Mieteinnahmen (meist nur 70–80 % angesetzt). Ausgaben: Lebenshaltungspauschale, Warmmiete oder Hausgeld, Versicherungen, PKV, Kfz, bestehende Kredite, neue Rate. Der Überschuss sollte deutlich positiv bleiben; die genaue Mindestgröße legt jede Bank selbst fest.

Belastungsquote = Monatsrate ÷ Haushaltsnetto. Eine Quote ist nur eine Faustregel; bei hohem Einkommen ist mehr tragbar, bei Familien mit Kindern weniger. Banken prüfen zusätzlich den Anschlusszins (siehe Anschlusszins-Kipp-Punkt).

Die Europäische Zentralbank steuert über ihre Leitzinsen, wie teuer Zentralbankgeld für Banken ist. Bauzinsen folgen vor allem den Kapitalmarktzinsen (etwa Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen) plus Marge der Bank. Weil Banken Kredite mit eigenem Kapital unterlegen müssen und die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (§ 505a BGB) eine Kreditwürdigkeitsprüfung verlangt, prüfen sie Einkommen, Ausgaben und Sicherheiten so genau. Geld hat keinen Wert an sich – sein Wert hängt am Vertrauen und daran, was man dafür kaufen kann.

Realzins genau: (1 + Nominalzins) ÷ (1 + Inflation) − 1. Beispiel: (1,01 ÷ 1,02) − 1 = −0,98 %. 2022 lag die Inflation in Deutschland im Jahresdurchschnitt bei 6,9 %, 2023 bei 5,9 % (Destatis). Für Immobilien wirkt Inflation in mehrere Richtungen: Die Schuld bleibt nominal gleich und wird real kleiner, Mieten können über Index- oder Staffelmiete mitwachsen (§§ 557a, 557b BGB) – aber auch Baukosten, Instandhaltung und meist die Zinsen steigen. Inflation ist deshalb kein Freifahrtschein, sondern eine Rechengröße.

Faustregel 72: Verdopplungszeit ≈ 72 ÷ Rendite in Prozent (bei 5 % rund 14,4 Jahre, exakt 14,2). Kosten und Steuern bremsen den Zinseszins: Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer; frei bleiben jährlich 1.000 € (Zusammenveranlagte 2.000 €, Sparer-Pauschbetrag, § 20 Abs. 9 EStG). Höhere erwartete Rendite gibt es nur gegen höheres Risiko oder geringere Verfügbarkeit.

Ein Dispokredit kostet oft über 10 % Zinsen; keine Anlage schlägt das verlässlich – Tilgen ist hier die beste „Rendite“. Einlagen sind in der EU bis 100.000 € je Kunde und Bank gesetzlich gesichert. Als Vermieter brauchen Sie zusätzlich eine Objektreserve für Leerstand und Reparaturen (Faustwert: mindestens drei Monatsraten plus Instandhaltungsrücklage), denn die Bank will ihre Rate auch dann.

Häufig ist der Cashflow anfangs negativ, während die Tilgung Vermögen aufbaut – entscheidend ist, dass Sie die Zuzahlung dauerhaft tragen können. Die AfA beträgt meist 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925) bzw. 3 % (ab 2023) des Gebäudeanteils (§ 7 Abs. 4 EStG). Wertsteigerung ist nie garantiert: Lage, Zustand, Zinsniveau und Nachfrage entscheiden, und Preise können auch fallen.

Formel: Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital. Liegt der Kreditzins über der Objektrendite, kehrt sich der Hebel um (negativer Leverage). Kaufnebenkosten senken die Rendite am Anfang, weil sie Kapital binden, ohne Wert zu schaffen. Ein hoher Hebel erhöht außerdem das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Jede Anlage bewegt sich im Dreieck aus Rendite, Sicherheit und Verfügbarkeit (Liquidität) – alle drei zugleich maximieren geht nicht. Typische Denkfehler: Verlustangst (zu spät verkaufen), Bestätigungsfehler (nur Argumente für den Wunschkauf sehen), Herdentrieb und Zeitdruck („nur heute“). Gegenmittel: schriftliche Kriterien, Zweitmeinung, Bedenkzeit. ImmoAdv ist ein Rechen- und Lernwerkzeug und ersetzt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Grundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) bzw. bankinterne Verfahren. Typisch sind Abschläge von 10–20 % auf den Marktwert. Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert. Bis 60 % gilt als erstrangig (Pfandbrief-fähig), darüber wird es teurer; der Teil über dem Beleihungswert heißt Blankoanteil.

Teilungserklärung: Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung. Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen: beschlossene Sonderumlagen, Streit, Sanierungsstau. Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage: Als grobe Orientierung gelten mindestens 1,00–1,50 € je m² Wohnfläche und Monat, bei älteren Gebäuden mehr.

Lage: Mietspiegel, Leerstand, Infrastruktur. Zustand: Baujahr, Dach, Fenster, Heizung, Energieausweis (seit 29.07.2026 nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, zuvor GEG). WEG: Rücklage, Hausgeld, Sonderumlagen, Protokolle. Rechtliches: Grundbuch Abt. II (Lasten, Wegerechte) und Abt. III (Grundpfandrechte).

Vergleichsgrößen: Kaufpreis je m², Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete), Nettomietrendite, Cashflow vor/nach Steuern, Instandhaltungsbedarf, Rücklage je m². Gleiche Annahmen für Zins, Leerstand und Instandhaltung sind Voraussetzung für einen fairen Vergleich.

Die Checkliste unterscheidet „erforderlich“ und „fallweise“. Grundbuchauszug: meist nicht älter als 3 Monate. Gehaltsnachweise: die letzten 3 Monate. Steuerbescheide: die letzten 2–3 Jahre. Was eine Bank konkret verlangt, entscheidet sie selbst.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Eigenkapitalrendite = jährlicher Überschuss nach Zins (ggf. nach Steuern, ggf. inkl. Tilgung) ÷ eingesetztes Eigenkapital.

Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten − Instandhaltung − Mietausfallwagnis) ÷ Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. Beispiel (fiktiv): (9.360 − 576 − 1.020 − 187) ÷ 189.783 ≈ 3,99 %.

§ 556d BGB; Ausnahmen in §§ 556e, 556f BGB (höhere Vormiete, Modernisierung, Erstbezug nach dem 01.10.2014). Welche Gemeinden betroffen sind, legen die Landesregierungen per Verordnung fest. Die Grenze ist rechtlich bindend, eine zu hohe Miete kann zurückgefordert werden.

§ 558 Abs. 3 BGB. Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt in Gebieten, die die Länder per Verordnung bestimmen. Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB folgen eigenen Regeln.

§ 557a BGB: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben und die Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen sein. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede Staffel für sich die Grenze des § 556d BGB einhalten.

Üblich sind 2 % der Jahresnettokaltmiete für Wohnraum (angelehnt an § 29 II. BV), bei schwierigen Lagen oder Gewerbe mehr. Beispiel (fiktiv): 9.360 € × 2 % = 187,20 € pro Jahr.

Kennzahlen: Summe Cashflow v./n. St., gewichteter Zins, Gesamt-LTV (Restschuld ÷ Marktwerte), DSCR (Überschuss vor Kapitaldienst ÷ Kapitaldienst), Fälligkeitsprofil der Zinsbindungen. Banken bewerten bei Folgefinanzierungen die Gesamtverschuldung.

Cashflow v. St. = Miete − Bewirtschaftung − Instandhaltung − Mietausfall − Zins − Tilgung. Steuerliches Ergebnis = Miete − Werbungskosten (Zins, Bewirtschaftung, AfA). Ist es negativ, mindert es das zu versteuernde Einkommen. Cashflow n. St. = Cashflow v. St. − (steuerliches Ergebnis × persönlicher Grenzsteuersatz). Tilgung ist nicht steuerlich abziehbar, AfA nicht liquiditätswirksam.

Linear nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung 1925–2022, 2,5 % vor 1925. Degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom Restwert für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029. Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil; die Aufteilung kann mit der Arbeitshilfe des BMF erfolgen. Die steuerliche Wirkung hängt vom persönlichen Steuersatz ab – bitte mit Steuerberatung abstimmen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung, die ohne USt 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Beispiel (fiktiv, Mustermappe): Gebäude-Anschaffungskosten 151.826,40 € (80 % von 189.783 €) → Grenze 22.773,96 € netto.

Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Ausnahme bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Bei Verkauf innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert; die AfA erhöht dabei den Gewinn.

Weil der Zahltermin nach dem Kalender bestimmt ist, tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab Verzug können Verzugszinsen verlangt werden: bei Wohnraummietern 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Dokumentieren Sie Fälligkeit, Zahlungseingang und jede Mahnung. Oft hilft ein offenes Gespräch – eine Ratenvereinbarung schriftlich festhalten.

Das Mahnverfahren prüft nicht, ob die Forderung besteht – es ist schnell und günstig. Ablauf: Antrag → Mahnbescheid wird zugestellt → der Mieter hat zwei Wochen für einen Widerspruch → ohne Widerspruch beantragen Sie den Vollstreckungsbescheid → danach Vollstreckung, z. B. durch Gerichtsvollzieher oder Kontopfändung. Bei Widerspruch geht die Sache ins normale Gerichtsverfahren. Die Gerichtsgebühr richtet sich nach der Forderungshöhe, wird zunächst von Ihnen vorgestreckt und ist vom Schuldner zu erstatten. Für eine Räumung reicht das Mahnverfahren nicht – dafür braucht es eine Räumungsklage.

Achtung Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam – einmal innerhalb von zwei Jahren. Vermieter kündigen deshalb häufig zusätzlich ordentlich wegen erheblicher Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB); diese wird nach der Rechtsprechung des BGH durch die Nachzahlung nicht automatisch geheilt. Zieht der Mieter nicht aus, ist eine Räumungsklage nötig. Selbst räumen oder Schlösser austauschen ist verboten.

Die Kaution darf in drei Monatsraten gezahlt werden und ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Zugriff darauf stark eingeschränkt, etwa nicht wegen bestrittener Forderungen (BGH). Eine Mietausfallversicherung kann sinnvoll sein – Bedingungen und Wartezeiten genau lesen. Für Kapitalanleger wichtig: Bleibt die Miete aus, läuft die Rate an die Bank weiter. Deshalb Reserve einplanen.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erzielung der Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Typisch sofort absetzbar: 1. Schuldzinsen und Finanzierungskosten (Zinsen, Bereitstellungszinsen, Disagio im marktüblichen Rahmen, Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Schätzkosten der Bank). 2. AfA auf das Gebäude (nicht auf Grund und Boden), ggf. auf mitgekaufte Einbauküche (eigenes Wirtschaftsgut, meist 10 Jahre). 3. Laufende Bewirtschaftung: Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage), Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Müll, Wasser, Hausstrom, Hausmeister, Verwaltergebühr. Wichtig: Die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen – die umlagefähigen Kosten selbst sind im Gegenzug Werbungskosten. 4. Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, Schönheitsreparaturen, Austausch vorhandener Bauteile (Fenster, Heizung, Bad gleicher Standard) – Material und Handwerkerlohn, nicht Ihre eigene Arbeitszeit. 5. Verwaltung und Vermietung: Fahrten zum Objekt (0,30 € je gefahrenem Kilometer), Porto, Telefon, Kontoführung des Mietkontos, Inserate und Makler bei der Mietersuche, Mietvertragsformulare, Rechtsschutz- und Prozesskosten aus dem Mietverhältnis, Mitgliedsbeitrag Haus & Grund, Steuerberatung für die Anlage V. 6. Vorab entstandene Werbungskosten: Fahrten zu Besichtigungen, Finanzierungskosten und Leerstandskosten vor der ersten Vermietung, wenn die Vermietungsabsicht feststeht. Nicht sofort absetzbar sind Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Makler beim Kauf) – sie fließen über die AfA ein – und Herstellungskosten bzw. anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-%-Grenze). Keine Werbungskosten: Tilgung, eigene Arbeitsleistung, private Nutzung, ausgefallene Miete (sie ist einfach keine Einnahme). Rechtsgrundlagen: §§ 9, 21 EStG, § 82b EStDV. Für Ihren Einzelfall: Steuerberatung.

Tilgung ist Rückzahlung eines Kredits, kein Aufwand. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Eigentumserwerb sowie Makler beim Kauf sind Anschaffungsnebenkosten: Sie erhöhen die Anschaffungskosten und werden – soweit sie auf das Gebäude entfallen – über die AfA abgesetzt. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 19/21) erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt; maßgeblich ist die Jahresabrechnung. Eigene Arbeitsleistung ist nicht absetzbar, nur Material und fremde Leistungen. Bei teilweiser Eigennutzung (z. B. eine Wohnung im selbst bewohnten Haus) werden gemeinsame Kosten anteilig aufgeteilt. Mietausfall ist kein Werbungskostenabzug, sondern fehlende Einnahme. Strafen und Bußgelder sind nicht abziehbar. Bei Vermietung unter 50 % der ortsüblichen Miete sind Werbungskosten nur anteilig absetzbar (§ 21 Abs. 2 EStG).

Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB entsprechend): Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar für Beurkundung des Kaufvertrags und Vollzug, Grundbuchamt für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung, Maklerprovision. Sie werden nach dem Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil geht in die AfA-Bemessungsgrundlage. Finanzierungskosten: Notar und Grundbuch für die Bestellung der Grundschuld, Bewertungs- oder Schätzgebühren der Bank, Bereitstellungszinsen, Disagio im marktüblichen Rahmen (bis 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung, § 11 Abs. 2 EStG) – diese sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzbar. Mitgekauftes Inventar (z. B. Einbauküche) wird gesondert erfasst: kein Grunderwerbsteuer-Anteil und eigene AfA (Einbauküche in der Regel 10 Jahre).

Erhaltungsaufwand: Ersatz vorhandener Teile in zeitgemäßer Form (Heizung, Fenster, Dach, Bad im bisherigen Standard), Instandsetzung, Wartung, Schönheitsreparaturen – sofort abziehbar; größere Beträge bei Wohngebäuden auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilbar (§ 82b EStDV). Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2 HGB): Erweiterung (Anbau, Dachausbau, zusätzliche Fläche), über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung (Hebung des Standards in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) – werden über die Restnutzungsdauer mit der Gebäude-AfA abgeschrieben. Sonderfall anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, werden insgesamt zu Herstellungskosten. Ausgenommen sind jährlich übliche Erhaltungsarbeiten.

Rechtsgrundlage ist § 82b EStDV: Das Wahlrecht gilt für Gebäude im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Verteilt wird gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre; wird das Gebäude während des Zeitraums verkauft oder nicht mehr vermietet, ist der Rest im Jahr der Veräußerung bzw. Nutzungsänderung abzuziehen. Sinnvoll ist die Verteilung bei hohen Einmalkosten, wenn sonst ein Verlust entstünde, der sich steuerlich nicht voll auswirkt, oder wenn in den Folgejahren ein höherer Grenzsteuersatz erwartet wird.

Für gelegentliche Fahrten gelten die Reisekostengrundsätze: 0,30 € je tatsächlich gefahrenem Kilometer mit dem eigenen Pkw (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG), alternativ tatsächliche Kosten öffentlicher Verkehrsmittel. Fährt jemand sehr häufig und regelmäßig zum Objekt (z. B. mehrmals pro Woche zur eigenen Hausverwaltung), kann das Finanzamt das Objekt als regelmäßige Tätigkeitsstätte ansehen – dann gilt nur die Entfernungspauschale. Fahrten zu Besichtigungen vor dem Kauf sind als vorab entstandene Werbungskosten absetzbar, wenn tatsächlich gekauft und vermietet wird. Nachweise: Fahrtenliste, Termine, Rechnungen.

Das Hausgeld setzt sich zusammen aus umlagefähigen Betriebskosten (z. B. Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung – Betriebskostenverordnung), nicht umlagefähigen Kosten (z. B. Verwaltergebühr, Kontoführung der Gemeinschaft, Instandhaltung) und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Werbungskosten sind die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Die Zuführung zur Rücklage ist erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt (BFH IX R 19/21) – dann Ihr Anteil laut Jahresabrechnung. Einnahmen: Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters, abzüglich Erstattungen bzw. zuzüglich Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung.

Leerstandskosten (Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, AfA) sind Werbungskosten, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht fortbesteht (BFH-Rechtsprechung zu § 21 EStG). Indizien: aktive Vermarktung, marktgerechte Miete, Renovierung zur Vermietung. Kritisch: jahrelanger Leerstand, überhöhte Mietforderung, gleichzeitige Verkaufsabsicht oder Selbstnutzung. Bei Renovierungsleerstand vor der ersten Vermietung sind die Kosten vorab entstandene Werbungskosten.

§ 21 Abs. 2 EStG (seit 2021): Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten), gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Zwischen 50 % und 66 % voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose, sonst Aufteilung. Unter 50 % Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil; Werbungskosten nur anteilig. Fremdvergleich: schriftlicher Vertrag, tatsächliche Zahlung auf ein Konto, Nebenkostenabrechnung wie bei Fremden.

Die Finanzverwaltung teilt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude auf (BFH-Rechtsprechung); Hilfsmittel ist die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ des BMF. Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (bei Eigentumswohnungen × Miteigentumsanteil). Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird grundsätzlich anerkannt, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14). In teuren Lagen ist der Bodenanteil hoch, entsprechend sinkt die AfA. Ein Gutachten eines Sachverständigen kann sich lohnen, wenn die Arbeitshilfe einen unplausibel hohen Bodenwert ergibt.

Der Durchschnittssteuersatz (Steuer ÷ Einkommen) ist immer niedriger als der Grenzsteuersatz. Für die Wirkung von Werbungskosten zählt der Grenzsteuersatz: 1.000 € zusätzliche Werbungskosten sparen bei 35 % rund 350 € Einkommensteuer. Der Tarif steigt progressiv (§ 32a EStG); die Eckwerte werden jährlich angepasst. Bei Zusammenveranlagung gilt das Splittingverfahren. Kirchensteuer (8–9 % der Einkommensteuer) und der Solidaritätszuschlag (nur bei höheren Einkommen) erhöhen die Ersparnis leicht. ImmoAdv rechnet mit dem Satz, den Sie eintragen.

Aufbau der Anlage V (Zeilennummern ändern sich von Jahr zu Jahr): Angaben zum Objekt (Lage, Anschaffung, Wohnfläche), Mieteinnahmen für Wohnungen, Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlungen und Nachzahlungen abzüglich Erstattungen), Werbungskosten: AfA (Bemessungsgrundlage, Satz), Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten, Erhaltungsaufwand (sofort bzw. verteilt nach § 82b EStDV), Grundsteuer, Hausgeld/Verwaltung, Versicherungen, sonstige Werbungskosten (Fahrten, Porto, Kontoführung, Steuerberatung). Ergänzend ggf. die Anlage V-Sonstiges und die Anlage V-FeWo. Abgabe elektronisch über ELSTER; Belege aufbewahren (in der Regel 10 Jahre). Keine Steuerberatung – im Zweifel Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein (für Vermietung nur eingeschränkt zuständig) fragen.

Nach BFH (Urteil vom 03.08.2016 – IX R 14/15) ist die Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte) ein einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren. Kostet sie netto bis 800 € (geringwertiges Wirtschaftsgut), ist ein Sofortabzug möglich. Mitgekaufte Küchen werden beim Kauf separat bewertet und mindern die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage (Rechner „Inventar“ im Bereich Steuer).

Nach der Rechtsprechung (BFH, Urteil vom 08.04.2014 – IX R 45/13) sind Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, nach deren Veräußerung als nachträgliche Werbungskosten abziehbar, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung ausreicht. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die wegen des Verkaufs anfällt, zählt grundsätzlich zu den Veräußerungskosten (relevant bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist, § 23 EStG) und nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung.

Optionen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank, Forward-Darlehen (bis zu ca. 5 Jahre vorher gegen Zinsaufschlag). Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Berechnung: Restschuld nach Zinsbindung × (Anschlusszins + Tilgung) = verfügbarer Überschuss vor Kapitaldienst, aufgelöst nach dem Zins. In der fiktiven Mustermappe kippt der Cashflow zwischen 4 % und 5 %.

Die Mappe enthält Rechenwege und den Status jeder Unterlage (liegt vor, angefordert, fehlt, ungeprüft). Sie ist keine Finanzierungszusage und ersetzt nicht die Prüfung durch die Bank. Die Kreditmappe kostet 39,00 € je Objekt (Einmalkauf, inkl. 19 % USt); im Käufer-Pass ist eine enthalten, in Investor Pro beliebig viele. Heute verfügbar sind die fiktive Mustermappe und, nach Anmeldung, eine kostenfreie Vorschau der eigenen Kreditmappe (mit Wasserzeichen, ohne Echtheits-QR).

Person: Ausweis, Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Eigenkapitalnachweis, bestehende Kredite. Objekt: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei ETW Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Kaufvertragsentwurf.

Gewichtet werden Kapitaldienstdeckung (DSCR), Zinsdeckung, Beleihungsauslauf, Dokumentationsstand, rechtliche und technische Risiken sowie die Liquiditätsreserve. Liegt der DSCR unter 1,00 (die Miete deckt den Kapitaldienst nicht), wird der Score gedeckelt und ein Veto angezeigt.

ImmoAdv erhält keine erfolgsabhängigen Provisionen von Banken. Mögliche Kooperationen mit Banken beschränken sich auf Empfehlungen (Co-Branding) oder feste technische Servicepauschalen für die Aufbereitung von Unterlagen. Es bestehen keine Partnerschaften mit Plattformen wie Europace, eHyp oder Finmas.

Hosting über Vercel, Konto und Daten über Supabase. Für künftige Zahlungen ist Stripe vorgesehen; Kartendaten würden ImmoAdv dabei nie erreichen. Fortschritt von Checkliste und Pro-Begleiter wird ohne Konto nur im Speicher Ihres Browsers abgelegt. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.

Technische Dienstleister (Hosting, Datenbank, Zahlung) verarbeiten Daten nur im Auftrag. Mit einem befristeten Freigabelink können Sie ausgewählte Kategorien für eine Bank oder einen Berater öffnen; jeder Abruf wird protokolliert, ein Widerruf wirkt sofort. Eine Ende-zu-Ende-Verschlüsselung besteht nicht: Dateien sind verschlüsselt gespeichert, für den Betrieb aber technisch zugänglich.

Ein Abo brauchen Sie nur, wenn Sie vermieten und Ihren Bestand laufend im Blick behalten wollen (Investor Pro, monatlich kündbar, ohne Anmeldung über „Verträge hier kündigen“). Für den Kauf reichen Kreditmappe oder Käufer-Pass – beide sind Einmalkäufe. Für die Kreditmappe gilt eine Zufriedenheitsgarantie: Lehnt Ihre Bank das Format ab, gibt es den Kaufpreis zurück. Die Ansicht Einsteiger oder Profi wählen Sie unabhängig vom Tarif.

Recht auf Löschung nach Art. 17 DSGVO und auf Datenübertragbarkeit nach Art. 20 DSGVO. Gesetzliche Aufbewahrungspflichten (z. B. Rechnungen, 10 Jahre nach § 147 AO) bleiben unberührt. Browser-Daten löschen Sie über die Einstellungen Ihres Browsers.

Nettoeinkommen: Auszahlungsbetrag der letzten Gehaltsabrechnungen; 13./14. Gehalt nur als Zwölftel, wenn vertraglich gesichert; Selbstständige: Durchschnitt des Gewinns nach Steuern der letzten zwei bis drei Jahre ÷ 12. Banken setzen Kindergeld und Elterngeld teils, Boni und Überstunden oft nur eingeschränkt an. Eigenkapital: Bankguthaben, Tagesgeld, Wertpapiere (Banken rechnen bei Aktien oft mit Abschlag), Bausparguthaben, Schenkung mit Nachweis. Nicht dazu: Notgroschen (Faustregel 3–6 Monatsausgaben), gebundene Altersvorsorge ohne Beleihungsmöglichkeit. ImmoAdv nutzt die Werte für Budget, Haushaltsrechnung und Bankreife.

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Der Effektivzins (aus dem ESIS-Merkblatt) enthält zusätzlich Kosten und ist für den Vergleich von Angeboten maßgeblich, für die Rate aber nicht. Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihre Rate sicher ist; danach wird die Restschuld zum dann aktuellen Zins weiterfinanziert. Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung können Sie mit 6 Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Höhere Tilgung = schnellere Entschuldung und geringeres Anschlussrisiko.

Umlagefähig sind die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherungen …) – diese zahlt der Mieter über die Nebenkosten. Nicht umlagefähig: Verwaltung, Bankgebühren der Gemeinschaft, Instandhaltung und Instandsetzung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für die Instandhaltung im eigenen Sondereigentum (z. B. Bad, Böden) zusätzlich eine eigene Rücklage einplanen. Die Peterssche Formel und die II. Berechnungsverordnung (§ 28) liefern Anhaltswerte; ImmoAdv nutzt Ihre Angabe für den Cashflow.

Die 10-Jahres-Frist für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) läuft ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags. Die 3-Jahres-Frist der anschaffungsnahen Herstellungskosten beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – ImmoAdv nutzt vereinfacht das Kaufvertragsdatum. Die Zinsbindung und das Kündigungsrecht nach § 489 BGB knüpfen an die Vollauszahlung des Darlehens an.

Marktwert (Verkehrswert) nach § 194 BauGB; Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), dauerhaft erzielbar, ohne spekulative Elemente. Der Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Beleihungswert) bestimmt die Zinsstufe. Der MEA steht in der Teilungserklärung und im Wohnungsgrundbuch (Bestandsverzeichnis); nach ihm werden Kosten und Rücklage in der Gemeinschaft verteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist, und Ihr Anteil an Sonderumlagen berechnet.