Glossar Immobilienfinanzierung: Begriffe von A bis Z

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Abteilung II: Teil des Grundbuchs für Lasten und Beschränkungen wie Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht oder Vorkaufsrecht. Einträge dort können den Wert und die Beleihung mindern.
AfA: Absetzung für Abnutzung: jährliche Abschreibung des Gebäudeanteils (z. B. 2 % bei Baujahr 1925–2022), mindert die Steuer.
Annuität: Gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Anschaffungsnaher Aufwand: Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Basis (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Anschlussfinanzierung: Neue Vereinbarung für die Restschuld, wenn die Zinsbindung endet – bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung).
Auflassungsvormerkung: Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bis die Umschreibung erfolgt ist.
Beleihungsauslauf: Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert. Er beeinflusst Zinsaufschläge und ob eine Bank ohne zusätzliche Sicherheiten finanziert.
Beleihungswert: Vorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie aus Sicht der Bank; meist unter dem Kaufpreis.
BelWertV: Beleihungswertermittlungsverordnung: Regeln, nach denen Pfandbriefbanken einen vorsichtigen, dauerhaften Wert der Immobilie ermitteln.
Bereitstellungszins: Gebühr, die eine Bank verlangen kann, wenn ein zugesagtes Darlehen nach einer bereitstellungsfreien Zeit noch nicht abgerufen ist.
Cashflow: Was nach Miete, Kosten und Rate monatlich übrig bleibt (vor Steuern). Negativ heißt: Sie zahlen zu.
Disagio: Abschlag bei der Auszahlung des Darlehens gegen einen niedrigeren Sollzins; wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung.
DSCR: Debt Service Coverage Ratio: Wie oft die Mieteinnahmen nach Kosten die Rate decken. Über 1,0 trägt sich die Rate aus der Miete.
Effektivzins: Jahreszins einschließlich bestimmter Kosten des Darlehens (Preisangabenverordnung). Er macht Angebote vergleichbar.
Erhaltungsrücklage: Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum; früher Instandhaltungsrücklage genannt.
Ertragswert: Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen, abgeleitet mit Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer (ImmoWertV).
Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung, deren Zins schon Monate oder Jahre vor Ende der Zinsbindung festgelegt wird – meist gegen einen Zinsaufschlag.
Grunderwerbsteuer: Steuer auf den Kauf einer Immobilie. Der Satz hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Grundschuld: Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs, mit dem die Bank das Darlehen absichert.
Hausgeld: Monatliche Zahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft; enthält umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und die Erhaltungsrücklage.
Indexmiete: Miete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Eine Anpassung ist höchstens einmal jährlich möglich (§ 557b BGB).
Kappungsgrenze: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in ausgewiesenen Gebieten um 15 % (§ 558 BGB).
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Sie kommen zum Kaufpreis dazu und werden von Banken selten mitfinanziert.
Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %.
Liegenschaftszins: Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst wird; Grundlage des Ertragswerts (§ 21 ImmoWertV).
LTV: Loan to Value: Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis oder Beleihungswert. Je niedriger, desto günstiger meist der Zins.
Mietpreisbremse: In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen (§ 556d BGB).
Notgroschen: Rücklage für Leerstand, Reparaturen oder Nachzahlungen. Üblich sind mehrere Monatsraten.
Restnutzungsdauer: Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Restschuld: Darlehensbetrag, der zu einem Zeitpunkt – meist am Ende der Zinsbindung – noch offen ist.
Sollzins: Vereinbarter Zinssatz des Darlehens ohne Nebenkosten; Grundlage für die Berechnung der Zinsen.
Sondertilgung: Zusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Rate. Viele Verträge erlauben sie bis zu einem vereinbarten Prozentsatz pro Jahr.
Spekulationsfrist: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
Staffelmiete: Im Mietvertrag festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten; zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a BGB).
Teilungserklärung: Urkunde, die eine Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Miteigentumsanteile festlegt.
Tilgung: Der Teil der Rate, der das Darlehen verringert – also Vermögen, das Sie aufbauen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Ausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird (§ 502 BGB bzw. § 490 BGB).
Zinsbindung: Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Nach zehn Jahren ab Auszahlung kann der Darlehensnehmer mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB).

Stand Oktober 2026. Allgemeine Erläuterungen, keine Rechts- oder Steuerberatung.

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