Kurz gesagt
Die Annuität ist Ihre gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.
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Im Detail: Rechenweg, Rechtsgrundlage, Bankpraxis
Jahresrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Die Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) legt fest, wie lange der Zins fest ist; danach wird die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Restschuld nach n Jahren (monatlich): K·(1+i)^m − R·((1+i)^m − 1)/i mit i = Monatszins, m = Monate, R = Monatsrate.