Kurz gesagt
Vor dem Vertrag die Bonität prüfen (Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Selbstauskunft, ggf. Bonitätsauskunft des Mieters). Im Vertrag eine Kaution von bis zu drei Nettokaltmieten vereinbaren (§ 551 BGB). Laufend Zahlungseingänge prüfen und früh reagieren.
Nächster Schritt: In der Analyse ein Mietausfallwagnis von 2 bis 4 % ansetzen und eine Reserve von mindestens drei Monatsraten halten.
Im Detail: Rechenweg, Rechtsgrundlage, Bankpraxis
Die Kaution darf in drei Monatsraten gezahlt werden und ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Zugriff darauf stark eingeschränkt, etwa nicht wegen bestrittener Forderungen (BGH). Eine Mietausfallversicherung kann sinnvoll sein – Bedingungen und Wartezeiten genau lesen. Für Kapitalanleger wichtig: Bleibt die Miete aus, läuft die Rate an die Bank weiter. Deshalb Reserve einplanen.