RECHNER: Miete, Abschreibung und Rendite

AfA-Plan

Linear, degressiv und Sonder-AfA § 7b – Jahr für Jahr mit Restwert.

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Mieterhöhung

Höchstmiete, Termine nach § 558b BGB und Briefentwurf.

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Cashflow nach Steuern

Miete, Kosten, Zinsen, AfA und Grenzsteuersatz – Jahr für Jahr.

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Angebotsvergleich

Bis zu drei Objekte nebeneinander mit Rendite, Faktor und Cashflow.

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Kaufen oder mieten

Vermögen über 25 Jahre mit selbst gewählten Annahmen.

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Deal-Scorecard

Ampel für Haushalt, Eigenkapital und Objekt – mit offengelegten Annahmen.

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Budget

Welcher Kaufpreis passt zu Einkommen, Eigenkapital und Wunschrate – inklusive Nebenkosten je Bundesland.

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Tilgungsplan

Zinsen, Tilgung und Restschuld Jahr für Jahr – mit Sondertilgung und CSV-Export.

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Kaufnebenkosten nach Bundesland

Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % – Rechner je Land mit Notar, Grundbuch und Makler.

Baden-WürttembergBayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-VorpommernNiedersachsenNordrhein-WestfalenRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringen

Mietpreisbremse (§ 556d BGB)

Bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; eine höhere Vormiete darf beibehalten werden (§ 556e BGB). Nicht anwendbar u. a. bei Erstnutzung nach dem 01.10.2014 und nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Bestandsmiete: höchstens +20 % in drei Jahren (+15 % in ausgewiesenen Gebieten) und nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

AfA: linear oder degressiv

Linear nach § 7 Abs. 4 EStG (3 % ab Fertigstellung 2023, 2 % bei 1925–2022, 2,5 % davor). Degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom Restwert für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Vereinfacht ohne Zeitanteil im ersten Jahr.

Eigenkapitalrendite

(Cashflow + Tilgung + angenommene Wertsteigerung) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Die Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Prognose.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Miete ändert sich im Verhältnis des Verbraucherpreisindex (VPI, Statistisches Bundesamt). Indexwerte bitte aus der amtlichen Tabelle übernehmen. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung in Textform.

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Staffeln müssen als Euro-Betrag vereinbart sein und jeweils mindestens ein Jahr gelten. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Grenze von 110 % der Vergleichsmiete für jede einzelne Staffel.

Kaufpreisaufteilung und 15-%-Grenze

Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Vereinfachte Restwertmethode: Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × Miteigentumsanteil (Bodenrichtwert: BORIS-Portal des Landes). Die Arbeitshilfe des BMF nutzt ein Sachwertverfahren; das Finanzamt kann abweichen. Instandsetzungen über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) in den ersten drei Jahren gelten als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).